Vous envisagez d’acheter un logement neuf pour le louer ? Le dispositif Jeanbrun 2026, aussi appelé statut du bailleur privé, est le nouveau cadre fiscal dédié à l’investissement locatif.
Son principe est simple : en contrepartie d’un engagement de location à loyer plafonné, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal sous forme d’amortissement, qui vient réduire vos revenus fonciers imposables.
Sovi, promoteur immobilier en Nouvelle-Aquitaine, accompagne les particuliers qui souhaitent étudier un projet d’investissement locatif dans le neuf, notamment autour de Bordeaux et sur le littoral girondin et landais.
Dispositif Jeanbrun 2026 : de quoi parle-t-on exactement ?
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) est un cadre fiscal créé par la loi de finances 2026. Il s’adresse aux particuliers qui louent un logement nu, à usage de résidence principale.
L’avantage fiscal ne prend pas la forme d’une “réduction d’impôt” directe. Il repose sur un amortissement forfaitaire : chaque année, une partie du prix du logement (hors valeur du terrain) est déduite de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre revenu imposable.
Comment fonctionne l’amortissement, concrètement ?
L’amortissement est calculé sur une base forfaitaire correspondant en général à 80 % du prix d’acquisition du logement (le terrain étant exclu).
Cette base est multipliée par un taux, selon le niveau choisi :
- Niveau Intermédiaire : 3,5 % par an, plafonné à 8 000 €
- Niveau Social : 4,5 % par an, plafonné à 10 000 €
- Niveau Très social : 5,5 % par an, plafonné à 12 000 €
Le montant obtenu vient réduire directement le revenu foncier imposable.
À retenir : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal peut être important.
Quels logements et quelles locations sont éligibles ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique uniquement si :
- le logement est loué nu (pas de location meublée) ;
- le locataire y réside à titre de résidence principale ;
- le loyer respecte un plafond, variable selon la commune et le niveau choisi ;
- l’engagement de location est de 9 ans minimum.
La location à un ascendant ou à un descendant est autorisée, sous réserve qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du bailleur.
Comment est calculé le loyer plafonné ?
Le loyer maximal est déterminé à partir :
- d’un plafond au m² applicable à la commune et au niveau choisi ;
- de la surface fiscale (surface habitable + 50 % des annexes, dans la limite de 8 m²) ;
- d’un coefficient de structure (0,7 + 19 / S), plafonné à 1,2.
- Les valeurs précises des plafonds sont définitivement précisées par décret.
Pourquoi investir dans le neuf en Nouvelle-Aquitaine ?
La Nouvelle-Aquitaine attire durablement : pour le cadre de vie, l’emploi, les études et les mobilités résidentielles. Cette attractivité soutient la demande locative dans plusieurs zones.
Autour de Bordeaux, des communes comme Talence (33400) ou Saint-Médard-en-Jalles (33160) bénéficient d’un bassin de vie dynamique, avec une demande locative portée par l’emploi et, selon les secteurs, par la proximité des pôles universitaires.
Sur le bassin d’Arcachon et son arrière-pays, Mios (33380) et Andernos-les-Bains (33510) s’inscrivent dans une zone très recherchée, où la qualité de vie et l’attractivité résidentielle constituent un moteur fort.
Dans les Landes, Biscarrosse (40600) et Soustons (40140) profitent d’un territoire attractif et en mouvement, avec une demande locative liée aux mobilités et à l’économie locale.
L’enjeu, dans tous les cas, est le même : investir dans un secteur où le loyer plafonné applicable et la réalité du marché permettent un projet cohérent.
Pourquoi privilégier un logement neuf pour investir ?
Choisir un logement neuf pour un investissement locatif, c’est généralement :
- proposer un logement performant sur le plan énergétique ;
- limiter les travaux à court et moyen terme ;
- répondre aux attentes actuelles des locataires ;
- bénéficier d’une meilleure visibilité sur l’entretien et l’état du bien.
Le neuf peut ainsi contribuer à sécuriser un projet sur la durée d’engagement.
Pourquoi faire une simulation avant d’acheter ?
Un investissement locatif ne se décide pas sur un discours. Il se décide sur des chiffres.
Avant d’acheter, il est essentiel de vérifier :
- le loyer plafonné réellement applicable ;
- le niveau d’amortissement possible ;
- l’impact fiscal estimé ;
- et la cohérence globale du projet.
C’est précisément l’objectif d’une simulation.
Simuler votre investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun 2026
Sovi met à disposition un simulateur dédié au dispositif Jeanbrun 2026.
En quelques minutes, vous pouvez :
- estimer le loyer plafonné de votre projet ;
- calculer les économies d’impôt potentielles ;
- obtenir une première projection personnalisée.
Vous pouvez réaliser cette simulation que vous envisagiez d’investir en Nouvelle-Aquitaine (Bordeaux, Talence, Mios, Andernos-les-Bains, Saint-Médard-en-Jalles, Biscarrosse, Soustons) ou que vous résidiez dans une autre région.
Sovi, promoteur immobilier en Nouvelle-Aquitaine
Sovi développe des programmes immobiliers neufs en Gironde et dans les Landes, adaptés à des projets d’achat pour louer.
L’objectif est de permettre aux investisseurs particuliers d’étudier leur projet de manière concrète, à partir des règles du dispositif Jeanbrun 2026 et des paramètres de location applicables.
Ledispositif Jeanbrun 2026 ouvre un nouveau cadre pour investir dans le neuf et louer un logement nu en résidence principale, avec un avantage fiscal fondé sur l’amortissement.
Avantde vous engager, la bonne approche consiste à simuler votre projet, vérifier le loyer plafonné et estimer l’impact fiscal potentiel.
Accédezau simulateur et obtenez une première estimation personnalisée.
